임대차계약, 단순히 서명만 하면 끝이라고 생각하셨나요? 그 생각, 지금 당장 바꾸셔야 합니다. 작은 실수가 수천만 원 손해로 이어질 수 있습니다. 특히 보증금 보호와 계약서 특약사항 누락은 가장 큰 함정이죠. 지금 이 글에서 반드시 확인해야 할 '임대차계약서 필수 체크사항'을 알려드립니다.
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계약 전 반드시 확인해야 할 서류
등기부등본과 건축물대장은 임대차계약 전 필수 점검사항입니다. 실제 소유자인지, 보증금보다 높은 근저당이 설정되어 있진 않은지 반드시 확인해야 합니다.
| 서류 | 확인 항목 | 중요 포인트 |
|---|---|---|
| 등기부등본 | 소유자, 근저당권, 가압류 | 보증금보다 근저당이 크면 계약 피하기 |
| 건축물대장 | 건물 용도, 불법 건축 여부 | 불법건축물은 향후 문제가 생길 수 있음 |
계약서 작성 시 반드시 포함해야 할 항목
주소, 임대 범위, 계약 기간, 금액, 관리비 항목까지 꼼꼼히 기재되어야 합니다. 작은 항목 하나가 빠져도 추후 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다.
| 항목 | 기재 내용 | 주의 사항 |
|---|---|---|
| 주소 | 지번 + 도로명주소 모두 | 주소 누락 시 법적 효력 논란 |
| 임대 범위 | 구체적으로 명시 (방 번호, 평수) | 공용 공간 혼동 방지 |
| 보증금/월세 | 숫자 + 한글 병기 | 금액 오기 방지 |
| 관리비 | 포함/비포함 항목 구분 | 분쟁 소지 최소화 |
특약사항에 반드시 들어가야 할 내용
임차인의 권리를 지키기 위해 특약사항을 꼭 활용하세요. 전입신고, 보증금 반환 조건, 시설 수리 책임 등 명확히 기재해야 합니다.
- 전입신고 및 확정일자 필수
- 보증금 반환 시기 명시 (명도 후 ○일 이내)
- 수리 책임: 에어컨, 보일러 등 임대인 부담 명시
- 중도 해지 시 위약금 및 통지 기한 명확화
계약 후 반드시 해야 할 일
계약만 잘한다고 끝이 아닙니다. 전입신고, 확정일자, 경우에 따라 임차권등기명령까지 빠짐없이 진행해야 보증금 안전을 확보할 수 있습니다.
| 조치 | 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 전입신고 | 14일 이내 주민센터에서 신청 | 계약서 원본 필요 |
| 확정일자 | 주민센터에서 도장 받기 | 보증금 대항력 확보 |
| 임차권등기명령 | 고액 보증금일 경우 고려 | 법원에 직접 신청 |
놓치면 안 되는 위험 신호와 대처법
임대인이 계약서를 급히 작성하거나, 확정일자를 꺼린다면 경계해야 합니다. 계약금도 무조건 적게, 계약 직전에도 서류 재확인은 필수입니다.
- 계약금은 전체 보증금의 10% 이내로 설정
- 계약서 특약사항은 중개사 말보다 본인이 직접 작성
- 계약 직전 다시 등기부등본 확인
Q&A
Q1. 확정일자는 꼭 받아야 하나요?
네, 대항력을 확보하기 위해서는 확정일자와 전입신고가 반드시 필요합니다.
Q2. 계약 전 등기부등본은 어디서 떼나요?
정부24 홈페이지나 등기소에서 직접 발급 가능합니다.
Q3. 특약사항은 구두로 해도 유효한가요?
법적 분쟁 시 서면이 유리하므로 반드시 계약서에 명시하세요.
Q4. 임차권등기명령이 뭔가요?
보증금 반환이 어려울 경우, 보증금 회수를 위해 법원에 등기 요청하는 제도입니다.
Q5. 관리비에 TV수신료나 인터넷비가 포함되나요?
아닙니다. 계약서에 포함 여부를 명확히 기재해야 합니다.
임대차계약은 단순한 서류 작성이 아닙니다. 권리 보호, 보증금 방어, 불필요한 분쟁 예방을 위해 사전에 철저한 점검과 꼼꼼한 계약서 작성이 필요합니다. 지금 바로 체크리스트를 활용해 안전한 계약을 준비하세요.
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